Los nativos americanos reciben el impulso necesario hacia la propiedad de vivienda

Un programa de préstamos federales ofrece una ayuda a los nativos americanos que buscan comprar, refinanciar o rehabilitar una vivienda, pero muchos posibles solicitantes no están completamente conscientes de los beneficios del programa—ni siquiera de que el programa existe.

El Congreso estableció el Programa de Garantía de Préstamos para Vivienda Sección 184 para facilitar la propiedad de vivienda a los nativos americanos y aumentar el acceso al capital en las comunidades nativas americanas, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). En 2019, el 50.8% de los indios americanos y nativos de Alaska poseían una vivienda, en comparación con el 73.3% de los estadounidenses blancos no hispanos, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.

Los préstamos a través del programa Sección 184 requieren un pago inicial mínimo bajo—generalmente del 2.25%, o tan bajo como el 1.25% para préstamos menores a $50,000—y un Seguro Hipotecario Privado (PMI) de solo el 0.25%.

En comparación, los solicitantes de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) con una puntuación FICO de 580 o superior necesitan un pago inicial mínimo del 3.5%, mientras que aquellos con puntuaciones FICO entre 500 y 579 necesitan un pago inicial del 10%, según las Directrices actuales de la FHA para prestatarios. El PMI puede variar entre el 0.58% y el 1.86% del monto original del préstamo, según datos de 2021 del Urban Institute.

"Si haces los cálculos, hace una diferencia bastante grande", dijo Karen Heston, banquera hipotecaria senior de BOK Financial Mortgage en Oklahoma. El programa permite a los nativos americanos comprar una casa—y gastar relativamente poco dinero de su bolsillo para hacerlo, dijo.

Actualmente, los préstamos hipotecarios de vivienda de la Sección 184 están completamente disponibles en 24 estados, incluidos Oklahoma, Arizona, Colorado, Kansas, Nuevo México y Utah. En 14 estados, incluidos Texas, Nueva York y Connecticut, los préstamos solo están disponibles en ciertos condados y ciudades.

Una lista completa de áreas de préstamo aprobadas está disponible en el sitio web de HUD. Para calificar, debes ser un indio americano o nativo de Alaska que sea miembro de una tribu reconocida federalmente.

Préstamos de la Sección 184 poco comunes

A pesar de su amplia disponibilidad, los banqueros hipotecarios dicen que los préstamos de la Sección 184 representan una porción relativamente pequeña de los préstamos que procesan. BOK Financial® es uno de los pocos prestamistas capaces de acelerar el proceso aprobando préstamos de la Sección 184 en nombre de HUD, en lugar de enviar la documentación a HUD para su aprobación.

Y, sin embargo, solo el 1% de los 85,000 préstamos financiados por BOK Financial desde 2015 fueron préstamos de la Sección 184.

En Oklahoma, los banqueros hipotecarios Karen Heston y Terry Teel dijeron que muy pocos compradores de vivienda preguntan específicamente sobre los préstamos de la Sección 184, aunque puedan calificar. En cambio, los banqueros a menudo tienen que mencionar el programa como parte de la conversación.

"Simplemente no tienes forma de saber si alguien es miembro de una tribu a menos que lo preguntes directamente", explicó Teel.

Por el contrario, Elvira M-Duran, banquera hipotecaria de BOK Financial Mortgage, dijo que más nativos americanos en Nuevo México están preguntando directamente por los préstamos.

"Se están volviendo cada vez más populares a medida que los nativos se dan cuenta de que hay un producto específico para ellos—especialmente ahora en tierras tribales", dijo. "Las divisiones de vivienda tribal pueden informar a los miembros que pueden alcanzar el objetivo de poseer una vivienda utilizando este programa en particular."

Algunos que solicitan los préstamos de la Sección 184 no entienden completamente cómo funcionan, dicen los expertos. Una idea errónea común es que el programa proporciona asistencia para el pago inicial, lo cual no es cierto. El programa reduce la cantidad de pago inicial requerido, pero no proporciona dinero para el pago inicial.

Algunas tribus y estados ofrecen asistencia para el pago inicial, que puede usarse junto con el programa de la Sección 184.

No es una solución para mal crédito

Otra idea errónea es que los préstamos pueden obtenerse incluso con mal crédito.

"Dice en las directrices que no hay una puntuación mínima de crédito, lo cual es un poco engañoso porque HUD también es muy exigente con el crédito negativo", dijo Heston. Las directrices escritas del programa requieren una relación deuda-ingreso de no más del 41%.

"Este producto realmente busca personas que manejen su crédito de manera oportuna", coincidió Teel. "Si tienes crédito marginal y colecciones, es cuando se convierte en un problema con este tipo de préstamo."

Como primer paso, los solicitantes deben reunirse con un banquero hipotecario para averiguar si califican y, si no, qué pueden hacer para solucionarlo. Mantener un empleo estable, evitar nuevas deudas, pagar las deudas actuales y ahorrar dinero pueden ayudarte a calificar en el futuro si no calificas ahora, explicó M-Duran.

Incluso con los requisitos de crédito desafiantes, los expertos coinciden en que el programa es un gran impulso para los compradores de vivienda nativos americanos.

"Es simplemente un producto fabuloso porque el seguro hipotecario es tan bajo en comparación con un préstamo FHA. Luego, puedes combinarlo con asistencia para el pago inicial o costos de cierre de la tribu", dijo Teel. "Realmente ayuda a un cliente calificado a obtener una vivienda por una cantidad razonable de dinero."