La asequibilidad de vivienda alcanza niveles récord bajos

La propiedad de vivienda se está volviendo más difícil para muchos estadounidenses a medida que la asequibilidad disminuye a sus niveles más bajos en años. Esto mientras el mercado de vivienda de EE.UU. continúa luchando con un desequilibrio entre oferta y demanda, impulsado por el aumento de costos, inventario limitado y tasas hipotecarias más altas (aunque, históricamente hablando, todavía son bajas). Este desequilibrio está dificultando que los compradores potenciales ingresen al mercado de vivienda.

"La asequibilidad de vivienda está, según la Asociación Nacional de Realtors, en niveles récord bajos," dijo Christopher Maloney, estratega hipotecario en BOK Financial Capital Markets. "La última vez que este país vio la asequibilidad de vivienda casi (pero no del todo) tan baja fue antes del inicio de la Gran Crisis Financiera."

La raíz de la crisis
Un problema clave es la oferta: la construcción de viviendas unifamiliares no ha mantenido el ritmo del crecimiento poblacional de EE.UU. "Hay varias razones para la desesperada escasez de viviendas unifamiliares que sufren los estadounidenses hoy," continúa Maloney. "Cualesquiera que sean las razones, los constructores de viviendas no están construyendo al ritmo que solían hacerlo."

Incluso durante períodos de tasas de interés ultra bajas, los constructores no aumentaron la producción lo suficiente como para cerrar la brecha de vivienda. "Las tasas de interés 'demasiado altas' de hoy no son el problema," sugiere Maloney, señalando años en los que las tasas estaban en mínimos históricos pero la construcción de viviendas seguía siendo lenta. El resultado ha sido un aumento porcentual de dos dígitos en los precios de venta medianos de viviendas en esta década, lo que dificulta que los compradores primerizos y de ingresos más bajos ingresen al mercado.

Sumando al problema, los principales constructores de viviendas se están enfocando en propiedades de mayor margen en lugar de viviendas de nivel inicial. DR Horton, el mayor constructor de viviendas del país, dedicó tiempo significativo a discutir recompras de acciones en su última llamada de ganancias. Según Maloney, las repetidas menciones de la compañía sobre 'recompras' señalan un compromiso más fuerte con la recompra de acciones a pesar de la escasez de viviendas asequibles. "Durante los últimos 12 meses, devolvimos esencialmente todo el efectivo que generamos a los accionistas a través de recompras y dividendos," declaró la compañía. Esto incluso cuando la compañía reconoció que la demografía respalda una fuerte demanda de vivienda, y la oferta de viviendas asequibles sigue siendo limitada.

El enfoque de la Reserva Federal para monitorear los precios de las viviendas también ha contribuido a las discrepancias en los datos de asequibilidad. "La Oficina de Estadísticas Laborales considera la vivienda como un bien de 'inversión' en lugar de un artículo de 'consumo', por lo que mide los cambios en los precios de las viviendas dentro del IPC (índice de precios al consumidor) de una manera algo peculiar llamada 'alquiler equivalente del propietario'," explica Maloney. En consecuencia, los precios reales de las viviendas a menudo superan las medidas de inflación, complicando aún más las evaluaciones de asequibilidad, dijo.

Lo que está haciendo la industria
A pesar de estos desafíos, algunas medidas políticas y tendencias del mercado ofrecen un alivio potencial. "A medida que los precios de las viviendas han aumentado en los últimos años, ha habido una creciente presión sobre los legisladores para expandir las opciones de vivienda asequible," dijo Tanya Bates, directora regional de préstamos hipotecarios para BOK Financial®. "Esto podría incluir flexibilizar las leyes de zonificación, simplificar las regulaciones y aumentar la financiación para programas de asistencia para el pago inicial."

Tasas de interés más bajas en el futuro también podrían proporcionar cierto alivio. "Si la inflación se estabiliza y las condiciones económicas lo permiten, la Fed podría continuar bajando la tasa de fondos federales, lo que podría reducir las tasas hipotecarias en 2025," explica Bates. Estas tasas más bajas podrían hacer que la compra de vivienda sea ligeramente más asequible en comparación con los últimos años.

Mientras tanto, el mercado hipotecario también se está adaptando. Si las tasas de interés se estabilizan, los productos de préstamos alternativos podrían ganar terreno. "Las hipotecas de tasa ajustable (ARMs) podrían ser una opción atractiva para los prestatarios que desean pagos iniciales más bajos," dijo Bates. "Las ARMs típicamente ofrecen tasas de interés más bajas durante un período fijo inicial antes de ajustarse periódicamente según un índice de referencia."

Al mismo tiempo, el aumento de los costos del seguro de vivienda está sumando preocupaciones de asequibilidad. "Factores como la inflación, el aumento de los costos de construcción y la frecuencia de desastres naturales están impulsando estos costos hacia arriba," dijo Bates. "Como resultado, se vuelve más costoso para las compañías de seguros cubrir posibles pérdidas, lo que lleva a primas más altas para los propietarios de viviendas."

El camino por delante
La crisis de asequibilidad no es un problema a corto plazo. Sin cambios importantes en la industria, la propiedad de vivienda seguirá siendo elusiva para un segmento creciente de estadounidenses. Si bien algunos cambios en la industria, como incentivos políticos y productos hipotecarios flexibles, pueden ayudar a corto plazo, no está claro si harán mella en la escasez de oferta subyacente. Sin cambios importantes, los expertos dicen que deberíamos esperar que los desafíos de asequibilidad de vivienda persistan por ahora.