La asequibilidad de la vivienda, una 'batalla de mercado local'
Ni las hipotecas a 50 años ni declarar una emergencia nacional resolverían el problema
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PUNTOS CLAVE
- La asequibilidad de la vivienda está por debajo del umbral del 30% de los ingresos, lo que indica un entorno de mercado desafiante.
- La oferta limitada de viviendas y las tasas hipotecarias elevadas son los principales factores de las restricciones de asequibilidad.
- Soluciones potenciales como hipotecas a 50 años y cambios regulatorios solo ofrecerían un alivio limitado sin cambios más amplios en el mercado.
Un nuevo término está siendo más prevalente al describir las dificultades que muchos enfrentan en la economía actual: asequibilidad. Este término abarca muchos aspectos de cómo los consumidores sienten sobre su situación actual. Algunos datos indicarían que la inflación está disminuyendo, mientras que los consumidores ven muchas áreas de sus propios presupuestos afectadas por aumentos desproporcionados en los precios en áreas como seguros y atención médica. Para muchos, la sensación es que el costo de vida general está aumentando más rápido que la lectura más reciente del Índice de Precios al Consumidor (CPI) básico, que está en 3%.
Un área donde la asequibilidad se ha medido durante mucho tiempo es en la industria de la vivienda. Nuestro gráfico de esta semana muestra la asequibilidad de la vivienda desde 2005. Para los propósitos de este índice, el punto de ruptura de la asequibilidad es cuando el costo total de propiedad excede el 30% del ingreso anual medio del hogar. Este costo total de propiedad incluye el capital y los intereses mensuales, así como los impuestos y seguros sobre el precio medio de una vivienda a nivel nacional. Obviamente, este índice será diferente para diferentes localidades, pero observar los datos agregados puede darnos una vista importante del mercado de vivienda en general.
La vista, en el presente, muestra que estamos en un entorno de asequibilidad difícil, como se evidencia en el gráfico de esta semana. En él, las barras rojas indican períodos en los que el costo total de propiedad era menos del 30%, lo que significa que la asequibilidad era positiva. Las barras azules debajo de la línea son cuando el costo total de propiedad excedía el 30% y la asequibilidad era baja. El nivel general de construcción de viviendas desde la crisis financiera ha estado rezagado respecto al número requerido de nuevas viviendas basado en la población por alrededor de cuatro a cinco millones de unidades. Esto significa que la oferta general está limitada, lo cual es un factor en los niveles de precios más altos.
Además del costo de los seguros y los niveles generales de impuestos, el mercado de vivienda actual enfrenta una combinación de tasas hipotecarias más altas y precios más altos. Cuando se combinan, es fácil ver por qué la asequibilidad está tan restringida. En estos niveles, el camino de regreso a la asequibilidad requerirá cambios significativos en múltiples variables. Necesitaríamos ver una combinación de ingresos más altos, precios más bajos, tasas más bajas y costos reducidos de seguros e impuestos. En un entorno limitado por la oferta, esto podría ser difícil de lograr.
La administración anunció recientemente la idea de hipotecas a 50 años, junto con la posibilidad de declarar una emergencia nacional de vivienda para reducir la carga regulatoria federal. Ninguna de esas ideas resolvería completamente la situación actual. La mayoría de las regulaciones de vivienda se establecen a nivel estatal y local, en lugar de a nivel nacional. Si bien extender la fecha de vencimiento de una hipoteca podría reducir la parte de capital de un pago mensual, las tasas más altas y la acumulación más lenta de capital podrían compensar cualquier ventaja de extender. Hay varios esfuerzos en marcha para aumentar la oferta de viviendas asequibles, pero esta será una batalla de mercado local en muchos frentes.