Una historia de dos mercados de vivienda
Ya sea que sean los ‘mejores tiempos’ o los ‘peores tiempos’ depende de tu punto de vista
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¿Cómo está el mercado de la vivienda? Si ya estás en el mercado y has sido propietario de tu casa durante algún tiempo, es posible que no veas un problema. Esto se debe a que probablemente tienes una hipoteca de bajo interés de una compra o refinanciamiento que realizaste durante el período de tasas hipotecarias ultrabajas asociado con la pandemia. Desde entonces, los valores de las viviendas han aumentado sustancialmente, lo que significa que tu capital en la vivienda es positivo. Sin embargo, para aquellos que intentan ingresar al mercado de la vivienda, es un desastre. Las tasas hipotecarias rondan el 7%, y los precios de las viviendas, en promedio nacional, continúan aumentando, haciendo que la asequibilidad esté cerca de mínimos históricos.
Con todo esto en mente, nuestra gráfica de esta semana muestra varias medidas relacionadas con el mercado de la vivienda: el índice general de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB, por sus siglas en inglés), junto con medidas de ventas actuales, ventas futuras y tráfico de visitantes. Como ocurre con muchos índices, una lectura por encima de 50 es expansiva, mientras que una lectura por debajo de 50 es contractiva. Basándonos en esto, es difícil ver algo positivo sobre el mercado de la vivienda, ya que las cuatro medidas están por debajo de 50. ¿Qué podría deparar el futuro?
Por un lado, el suministro parece seguir siendo limitado. Los propietarios existentes con tasas hipotecarias muy por debajo de las tasas de mercado actuales son reacios a vender sus casas y perder los beneficios de financiamiento. Esto significa que la fuente principal de suministro son las casas nuevas. Aunque los precios de la madera están disminuyendo ya que la madera canadiense evitó los aranceles, el costo general de construir una casa sigue aumentando, ya que los aranceles están afectando una amplia gama de materiales de construcción, mientras que los costos de terreno y mano de obra siguen siendo altos.
El alivio de las tasas podría ser difícil de lograr también. La reunión más reciente del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC, por sus siglas en inglés) terminó sin acción sobre las tasas. Los comentarios posteriores a la reunión del presidente de la Fed, Powell, citaron un alto grado de incertidumbre con el riesgo de mayor inflación y menor crecimiento en aumento. Basándonos en esa perspectiva, parecería poco probable que la Fed se mueva rápidamente para bajar las tasas a menos que veamos una rápida deterioración de la actividad económica, específicamente en el mercado laboral. Nuestra lectura más reciente sobre el desempleo mostró que la tasa nacional se mantuvo estable en 4.2%.
Sabemos que el mercado inmobiliario varía según la región, y hay algunos mercados donde se está viendo debilidad en los precios de las viviendas. En general, la parte suroeste del país, incluyendo Texas y Arizona, junto con Florida, están viendo las tendencias de precios más débiles. Estos también son los mercados donde los precios subieron más, lo que significa que podrían esperarse algunos ajustes de precios a medida que se incorporen nuevas ofertas de viviendas unifamiliares y multifamiliares. Sin embargo, en términos generales, Estados Unidos sigue estando subinvertido en vivienda, lo que significa que la asequibilidad de la vivienda podría seguir siendo difícil en el futuro cercano.