Cómo las hipotecas de tasas ultra bajas remodelaron el mercado de la vivienda
Las políticas anteriores de la Fed tenían buenas intenciones, pero dejaron el mercado actual dividido entre los propietarios actuales y los nuevos compradores.
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PUNTOS CLAVE
- Años de tasas ultra bajas y apoyo de la Fed durante la pandemia han bloqueado a millones de propietarios en hipotecas que no pueden permitirse abandonar.
- Las ventas de viviendas existentes, no la construcción nueva, siguen siendo el mayor obstáculo para la asequibilidad y el suministro de viviendas.
- Los compradores primerizos cada vez más deben depender de la ayuda familiar para ingresar a un mercado desigual.
El mercado de la vivienda parece no poder tomar un respiro. Justo cuando las tasas hipotecarias a 30 años bajaron del 6% por primera vez desde 2022, el conflicto en Irán llevó a un aumento en los precios del petróleo, tasas más altas y eliminó cualquier posibilidad de tasas más bajas por parte de la Reserva Federal a corto o mediano plazo. El momento de algo así nunca puede ser bueno, pero suceder justo cuando comenzaba la importante temporada de compra de viviendas de primavera parece especialmente cruel.
Las razones del mercado disfuncional son variadas, pero ambas tienen que ver con las políticas de fijación de tasas de la Fed, es decir, el período prolongado de tasas ultra bajas, seguido del apoyo extraordinario de la Fed durante la pandemia.
Examinando más de cerca el segundo factor: Durante la cuarta ronda de flexibilización cuantitativa (QE4), que comenzó en 2020, la Fed compró miles de millones en valores respaldados por hipotecas para estabilizar los mercados, lo que llevó las tasas hipotecarias a mínimos históricos. Aunque la intención era buena, introdujo un nivel de distorsión dentro del mercado por el cual todavía estamos pagando un precio.
Nuestra gráfica de esta semana muestra ventas de viviendas nuevas, ventas de viviendas existentes y ventas totales de viviendas. Como muestra la gráfica, el mayor cambio en el mercado de la vivienda ha sido la disminución en las ventas de viviendas existentes. Las ventas de viviendas nuevas han sido relativamente estables con un aumento medible basado en las políticas de tasas mencionadas y QE, pero la verdadera volatilidad ha estado en las ventas de viviendas existentes. Es importante destacar que el mercado de ventas de viviendas existentes siempre ha sido la parte más grande de la ecuación. Una gráfica a más largo plazo mostraría una disminución en las viviendas nuevas a medida que la economía se recuperaba de la Gran Crisis Financiera, pero las viviendas existentes son el núcleo del problema.
Como dijo Christopher Maloney, estratega hipotecario de BOK Financial Capital Markets: “Otro factor que contribuye a la escasez de ventas de viviendas existentes proviene de la política monetaria ultra agresiva de la Fed durante QE4, que llevó las tasas hipotecarias a mínimos históricos. Entonces, hasta este momento, el 53% del saldo pendiente de todas las hipotecas convencionales a 30 años y Ginnie Mae tienen tasas del 4% o menos. Eso es un total de 17.7 millones de propietarios que no se mudarán (o refinanciarán) en el corto plazo.”
En muchos sentidos, el mercado de la vivienda está bifurcado. Para aquellos que ya están en el mercado de la vivienda, es difícil ver cuál es el problema. Muchos tienen hipotecas a tasa fija con tasas bajas y valores de vivienda materialmente más altos. Sin embargo, para cualquiera que intente ingresar al mercado de la vivienda, es un desastre.
Este desastre no se debe a que haya habido una falta de ideas sobre lo que podría hacerse desde el punto de vista del gobierno federal. Estas ideas han incluido: restringir las compras de viviendas unifamiliares por parte de firmas de capital privado, hipotecas a 50 años, portabilidad de hipotecas, apertura de tierras federales para construcción, controles de alquiler, incentivos fiscales adicionales, aumento de la producción nacional de madera, compras adicionales por parte de Ginnie Mae (GNMA) y Fannie Mae (FNMA) y un nuevo crédito fiscal para la propiedad de vivienda.
Sin embargo, las soluciones reales deben abordar tanto la oferta como la demanda. Mientras tanto, muchos compradores primerizos, que ahora tienen un promedio de 40 años de edad, recibirán ayuda de sus padres o abuelos para comprar una vivienda.