Propietarios actuales dudan en poner letreros de venta

La nueva administración ha estado muy ocupada cambiando e implementando nuevas políticas. Sin embargo, un área de la economía—y una gran parte de la vida de la mayoría, la vivienda—no ha sido objeto de noticias recientes. Puede ser que la razón de esto sea la complejidad del problema.

El mercado de viviendas nuevo está más cerca de la "normalidad" al observar los datos históricos, aunque años de falta de inversión nos han dejado millones de unidades por debajo del suministro general de viviendas unifamiliares. Probablemente se necesite un período de "sobreconstrucción" según los estándares históricos para ayudar a cerrar la brecha. Sin embargo, los altos costos de construcción, que conducen a precios de venta elevados, junto con tasas hipotecarias cercanas al 7%, han resultado en medidas de asequibilidad de viviendas cerca de mínimos históricos. Además, un entorno regulatorio lleno de burocracia y obstáculos por superar significa que la idea de construir viviendas asequibles simplemente no es lo suficientemente rentable para muchos constructores. Esto resulta en que las nuevas viviendas que se construyen tienden a estar en el lado más alto del espectro de precios.

Los gráficos de esta semana analizan la otra parte del mercado de viviendas, las viviendas existentes. Esta es una parte mucho más grande del mercado de viviendas, pero las ventas y el suministro están severamente limitados. Gran parte de este suministro limitado se basa en la falta de incentivos para que los propietarios actuales vendan a menos que tengan que hacerlo. ¿Por qué? Más del 50% de las hipotecas existentes a 30 años tienen tasas del 3.5% o menos. Alrededor del 95% de todos los estadounidenses con una hipoteca están pagando tasas por debajo de las tasas de mercado actuales. Y aproximadamente el 40% de todas las viviendas en los EE. UU. no tienen hipoteca. El efecto neto de todo esto es que vender una vivienda hoy significa renunciar a una tasa hipotecaria mucho más baja que la disponible para la compra de una vivienda nueva.

Yo mismo me encuentro personalmente en esta posición. Mis hijos ya han crecido, y una revisión del aspecto utilitario de la vivienda indicaría que tenemos demasiada casa. Reducir el tamaño tendría mucho sentido, pero la hipoteca que obtuve durante la pandemia significa que mi gasto mensual en vivienda es mucho menor de lo que estaría viendo, incluso con una casa más pequeña y una hipoteca más pequeña. Así que no, mi casa no está en venta. Millones de propietarios están en posiciones similares, por lo que parece difícil ver que el inventario de viviendas existentes en venta aumente pronto.

Dado que este problema no es de demanda, las políticas que podrían haber tenido sentido en el pasado, como la asistencia para el pago inicial, créditos fiscales adicionales para compradores de vivienda por primera vez o incluso reducciones de tasas, no hacen más que aumentar la demanda en un entorno con restricciones de suministro. En este escenario, la asequibilidad puede empeorar aún más a medida que los precios suben más rápido. Resolver el lado del suministro no es fácil tampoco. La vivienda asequible es un concepto popular, pero los propietarios actuales se resisten a ver opciones asequibles construidas dentro de su área de ventas comparables. Una regulación reducida podría ayudar, pero encontrar ubicaciones donde la tierra sea asequible es difícil, y los costos generales de construcción, especialmente la mano de obra, siguen siendo costosos. Los multifamiliares han llenado parte de la brecha, pero la propiedad de viviendas unifamiliares sigue siendo elusiva para muchos.

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