Activos Especiales Administrados en un Fideicomiso

La mayoría de los asesores están familiarizados con el concepto general de gestionar acciones, bonos, fondos mutuos y otros activos financieros en un fideicomiso. Estos tipos de activos se transfieren de manera eficiente y son fácilmente convertibles en efectivo por la entidad que los recibe. Menos conocidos son los desafíos asociados con la transferencia, donación, valoración y gestión de bienes raíces o recursos naturales (intereses de petróleo y gas, minería, madera, agricultura y ganadería, etc.), que pueden ser utilizados para financiar un fideicomiso u otra entidad.

Si se gestionan y transfieren adecuadamente, estos tipos de activos pueden proporcionar muchos beneficios que no están disponibles con activos financieros más comunes. El beneficio de los bienes raíces o recursos naturales como activo puede ser bastante dramático y realizarse de dos maneras: como un activo generador de ingresos que puede seguir siendo utilizado como una poderosa fuente de ingresos continua, siempre que el fideicomisario tenga acceso a la experiencia para manejar tales asuntos; y como un activo que puede ayudar a diversificar significativamente la cartera y ser utilizado para apoyar los objetivos y metas del fideicomiso. Es importante que el fideicomisario tenga una política de gestión lista y en su lugar para tratar adecuadamente estos activos únicos si se colocan en un fideicomiso.

Con respecto a los bienes raíces, hay varios problemas que deben considerarse antes de la aceptación. Algunas familias pueden preferir que sus bienes raíces no se vendan, sino que se sigan utilizando de una manera específica, por lo tanto, se debe considerar cómo el fideicomisario proporcionaría gestión continua. El fideicomisario también debe estar seguro de que el activo no se convertirá en una carga o una distracción administrativa para su administración. Es útil tener un proceso de diligencia debida en su lugar para ayudar antes de la aceptación del activo. Las preguntas incluyen:

1. ¿Tendrá el fideicomiso un título de propiedad absoluto y posesión real?
2. ¿Qué, si hay, gravámenes, hipotecas o arrendamientos están en vigor?
3. ¿Qué, si hay, responsabilidades ambientales pueden estar presentes?
4. ¿Qué, si hay, violaciones de zonificación u ordenanzas municipales pueden existir?
5. ¿Cuál es la condición física actual y el valor de mercado real (de terceros) del activo?
6. ¿Cuáles son los gastos continuos como seguro de propiedad, impuestos, servicios públicos, mantenimiento, etc., atribuibles a la propiedad de los bienes raíces?
7. ¿Un beneficiario u otra parte relacionada ocupará o utilizará el activo?

Una investigación de diligencia debida similar, específica para el tipo de interés, es apropiada para petróleo y gas, agua, grava, carbón, etc. Mientras que el tipo de propiedad en propiedades de petróleo y gas puede variar, la propiedad generalmente está en estados minerales no productores o productores, intereses de regalías no participativos, arrendamientos e intereses de trabajo.

La propiedad de intereses minerales y derechos de regalías generalmente tiene bajo riesgo y no conlleva mucha, si alguna, responsabilidad. Por otro lado, un interés de trabajo incluye algún riesgo en cuanto a las operaciones de un pozo. Ese riesgo se define no solo como responsabilidad por daños, sino por el costo proporcional de las operaciones del propietario.

A menudo, esta exposición resulta en un rechazo inmediato por parte de los fideicomisarios de todos los intereses de trabajo como un activo viable. También puede haber preocupación por posibles implicaciones fiscales estatales, locales o federales, como la posibilidad de incurrir en Impuesto sobre Ingresos No Relacionados en un fideicomiso caritativo; sin embargo, tales preocupaciones no deben llevar inmediatamente a una decisión de rechazar un interés de trabajo, ya que una preparación cuidadosa y una política de gestión de activos bien razonada pueden proporcionar opciones creativas para aceptar y acomodar fácilmente dicha propiedad.

Ciertamente, convertir intereses de petróleo y gas en efectivo antes o poco después de una transferencia elimina la necesidad de gestión a largo plazo y proporciona una entrada de efectivo única; sin embargo, la propiedad a largo plazo de bienes raíces, petróleo y gas y otros activos únicos gestionados adecuadamente tiene el potencial de generar extraordinarias fuentes de ingresos durante muchos años. Desde una perspectiva de gestión a largo plazo, las transferencias de bienes raíces e intereses minerales pueden ser una forma rentable de transferir activos para una familia, en lugar de incurrir en el gasto asociado con una transacción comercial. Desde el punto de vista del fideicomisario, recibir y mantener estos activos ofrece una oportunidad única para participar en los poderosos flujos de efectivo, diversificación y rendimientos asociados con la tenencia de bienes raíces y minerales.

La mayoría de los fideicomisarios individuales y corporativos no tienen los recursos o el personal para gestionar este tipo de activos. Pero eso no debería impedirles estar abiertos a aceptar y mantener dichos activos. Asesoría externa competente, especialistas en valoración, junto con servicios de gestión de bienes raíces y minerales están disponibles a través de organizaciones como Bank of Oklahoma para proporcionar el asesoramiento y la experiencia necesarios para abordar el riesgo potencial y gestionar eficazmente estos activos únicos.